* Com juros em 15% e financiamento bancário em retração, investidores migram para modelos que combinam entrada diluída, valorização antecipada e geração de caixa contínua. - (Foto: Divulgação)
O mercado imobiliário chega ao fim de 2025 pressionado por um cenário de juros elevados, crédito mais seletivo e famílias com endividamento recorde de 79,5%, fatores que alteraram profundamente o comportamento do investidor. Entre janeiro e outubro, o sistema de consórcios imobiliários movimentou R$ 170,09 bilhões em créditos, enquanto o setor de aluguel de curta temporada somou R$ 99,8 bilhões e adicionou R$ 55,8 bilhões ao PIB brasileiro. Já a valorização média dos imóveis avançou 5,61% até outubro, superando o IPCA acumulado de 3,83% no período. Em paralelo, modelos como compra na planta, que permite entrada diluída e valorização, ágio, que consiste em adquirir um compromisso já iniciado com menor aporte imediato, e aluguel de curta temporada, que transforma o imóvel em gerador de caixa mensal, ganharam força diante do encarecimento do financiamento bancário. A lógica que se impôs ao investidor é simples: menos dívida cara, mais previsibilidade, mais fluxo.
A expectativa para 2026 é que essa reconfiguração se aprofunde, impulsionando 3 modelos em particular: ágio, planta e short-stay, cada um respondendo a uma necessidade específica do cenário atual. Para Marcelo Da Cruz, CEO do Grupo Referência, a força desses formatos está diretamente ligada ao ambiente de juros em 15%, que deve permanecer elevado ao menos no início do próximo ano. “Com o crédito caro, o mercado deixou de olhar apenas para valorização e passou a buscar estruturas que entregam execução prática, previsibilidade de aportes e geração de renda. O ágio permite antecipar valorização com menor exposição financeira, a compra na planta ganha força pelo INCC e pelo baixo custo total, enquanto o short-stay se tornou a principal ferramenta de amortização e fluxo mensal. Esse conjunto oferece ao investidor uma lógica mais racional para atravessar 2026”, afirma.
No curto prazo, os dados sustentam essa mudança de rota. A meta de expansão do short-stay em capitais turísticas deve aumentar a ocupação média e gerar mais receita por metro quadrado, enquanto o modelo de compra na planta tende a crescer com lançamentos voltados à renda de curta duração. Estimativas do setor apontam que o volume de consórcios, que já vendeu 4,34 milhões de cotas até outubro, pode aumentar sua participação entre investidores que buscam patrimônio com custo financeiro reduzido. Em paralelo, o ágio volta ao radar por combinar liquidez, potencial de valorização e menor exposição à alavancagem tradicional. A conjugação desses elementos fortalece uma tese que já se mostrou dominante em 2025: imóveis estruturados não dependem apenas de preço, mas de estratégia de uso, amortização e fluxo.
Para 2026, a leitura do Grupo Referência é que o mercado imobiliário se tornará ainda mais técnico, orientado por métricas de ocupação, custo de capital e previsibilidade de receita, deixando para trás modelos que dependem exclusivamente de financiamento bancário ou valorização eventual. “O juro alto expôs o que funciona e o que não funciona. Modelos que não geram caixa perderam espaço. Ágio, planta e short-stay se consolidaram como alternativas capazes de combinar segurança, fluxo e construção de patrimônio”, afirma Marcelo Da Cruz, CEO do Grupo Referência. Segundo ele, o investidor que entrar em 2026 com estratégia definida terá vantagem clara sobre quem aguarda sinais do mercado. O ano exigirá execução, disciplina e estrutura, mas oferece uma oportunidade concreta de crescimento patrimonial para quem souber operar os modelos certos.
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